圖片陳曉珊? ■首席記者 陳鴻星

核心提示

　　時下，開發(fā)商延期交房或辦證，常見的辯解理由除了遭遇暴雨、臺風等天氣因素外，還歸責于政府，比如說：中高考期間，當?shù)卣蛔尮こ涕_工建設(shè)；政府征地拆遷工作沒做好，沒辦法按期交付建設(shè)地塊；因政府補償不到位或宣傳工作沒做好，導(dǎo)致在建工程頻頻遭到當?shù)厝罕娮钃仙踔疗茐摹@些與政府有關(guān)的原因能站得住腳嗎？能否成為開發(fā)商延期交房的免責理由呢？就此，本期說事釋法精選了我省法院近期宣判的幾個典型案例，希望能對大家有所啟示。

案例一：延期交房怪政府 開發(fā)商被判賠1萬元

　　2011年9月1日，仙游的李先生夫婦與莆田億豪房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“億豪公司”）簽訂了一份《商品房買賣合同》，購買其開發(fā)的億豪名城項目的在建期房。該房建筑面積143.54平方米，每平方米5202元，總價款74萬多元。

　　雙方簽訂的合同中約定：出賣人應(yīng)在2013年4月30日前，將符合要求的商品房交付買受人使用。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到上述條件，雙方同意按以下方式處理：1.買受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔違約責任；2.買受人同意接收，出賣人支付買受人1000元違約金。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知買受人的；2.非出賣人控制的延長因由，交房期限合理延長。但出賣人在交房時應(yīng)告知買受人。

　　李先生夫婦依約付清了全部購房款，但開發(fā)商卻遲遲不交房。2014年，李先生夫婦以億豪公司未能在合同約定的時間交房為由，將對方告上法庭。

　　同月22日，億豪公司以快遞郵寄方式通知李先生夫婦辦理交房手續(xù)，但他們沒有接收房屋。

　　庭審中，億豪公司辯解稱：該公司具有合同中約定的“非出賣人所能控制”的延期交房事由。該公司是通過投標取得涉案地塊的國有土地使用權(quán)，但由于仙游縣政府未能完整供地，造成該公司開發(fā)的“億豪名城”項目無法正常施工，以致工期延長，導(dǎo)致其無法按期交房。至今，仙游縣政府仍未完整供地，以致消防等設(shè)施無法驗收，這是客觀存在的事實，屬于億豪公司無法控制的事由，符合合同中約定的合理延長情形，因此其不構(gòu)成違約。

　　莆田市中院于去年底終審審理認為，當事雙方訂立的《商品房買賣合同》合法有效。根據(jù)此前已經(jīng)發(fā)生法律效力的相關(guān)案件判決書認定的事實：億豪公司對本案爭議樓盤的交付約定，不單是基于對該配套道路的用地未能完整提供所造成的影響有充分認知，并且還是基于對本幢商品樓的建設(shè)進展充分認識下作出的，本案樓盤外的配套道路的用地未能完整提供，不屬于本案《商品房買賣合同》約定的“非出賣人控制的延長因由”。因此，億豪公司有關(guān)政府未能完整供地造成延期交房的辯解理由不能成立。

　　億豪公司還認為合同中約定的違約金過高，請求予以調(diào)低。合同中關(guān)于逾期交房的違約責任雖約定為“逾期超過90日后，按日支付已付款萬分之五的違約金”，但億豪公司逾期交房，給李先生夫婦造成的損失，只是該地段同類房屋的租金損失。由于合同上所約定的違約金是政府公布的該地段最低月租金的10倍多，根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋中“當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為‘過分高于造成的損失’”的規(guī)定，本案《商品房買賣合同》中的逾期交房違約金的約定可以認定為過高，現(xiàn)億豪公司請求予以調(diào)低，應(yīng)予以準許。

　　據(jù)此，該院判令億豪公司應(yīng)支付李先生夫婦逾期交房違約金1萬多元。

案例二：施工受阻延期交房 開發(fā)商仍算違約

　　2013年9月13日，時女士與武夷山香樟林房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“香樟林公司”）簽訂《商品房買賣合同》。雙方約定：香樟林公司將其開發(fā)的紅袍商苑的兩套在建商品房出售給時女士，合同價款分別為39萬多元和30萬多元，購房款應(yīng)于2013年9月13日前付清。出賣人應(yīng)在2014年2月28日前，將符合約定條件的商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知買受人的；2.遇到非出賣人主觀意愿所能控制的暴雨、臺風等，造成出賣人施工工期嚴重影響而不能按期交房的；遇政府政策變動而造成驗收或辦證時間延長的。此外，合同還對其他事項進行了約定。

　　時女士依約付清了購房款。香樟林公司開發(fā)的紅袍商苑項目于2014年4月10日通過建設(shè)部門的竣工驗收備案。2014年5月8日，上述兩套房屋辦理了房屋所有權(quán)證。同月26日，時女士撥打香樟林公司工作人員的電話就交房事宜進行交涉。7月22日，時女士通過掛號信向香樟林公司寄出兩份解除商品房買賣合同的通知書，但該郵件被退回。

　　時女士認為香樟林公司未能按合同約定交付房屋，已構(gòu)成違約，遂于去年將對方告上法庭。

　　庭審中，香樟林公司提出：涉案商品房在合同約定的交付期滿后3個月內(nèi)取得了房屋所有權(quán)證的初始登記，已經(jīng)具備交付條件，該公司多次電話通知時女士前來收房及辦證，但她拒絕收房。從常理判斷，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，在具備交房辦證條件下，不可能不通知購房戶交房。涉案商品房屬于售后返租性質(zhì)，并不需要實際交付。另外，涉案商品房項目施工因當?shù)卮迕褡钄_造成延期，該事實符合雙方合同約定的不屬于出賣人主觀意愿所能控制的情形，該公司可得以延遲交房，不承擔違約責任。

　　時女士反駁稱：香樟林公司并未向其交付涉案商品房，反而是她多次電話聯(lián)系香樟林公司要求交房。該公司的做法明顯構(gòu)成違約，應(yīng)依約解除合同并支付違約金。

　　南平市中院經(jīng)終審審理認為，商品房具備交付條件后，出賣方通知交房，買受方驗房、收房，雙方辦理商品房交接手續(xù)，是商品房買賣合同履行過程中的重要環(huán)節(jié)。因此，依約通知交房是香樟林公司所應(yīng)履行的主合同義務(wù)之一。按照雙方當事人《商品房買賣合同》的約定，出賣方應(yīng)當在2014年2月28日前交付房屋，至遲不得超過90日，否則買受方有權(quán)解除合同。但是，香樟林公司作為出賣方，并無證據(jù)證明其已按合同約定書面通知買受方時女士辦理交房手續(xù)。其提出涉案商品房屬于售后返租性質(zhì)，并不需要實際交付的理由也沒有事實依據(jù)。

　　此外，香樟林公司還提出涉案商品房項目施工因當?shù)卮迕褡钄_造成延期，該事實不屬于出賣人主觀意愿所能控制的情形，可因此延遲交房的辯解理由，不符合雙方約定的可延遲交房的條件，因此法院不予支持。

　　最終，該院判決解除當事雙方之間訂立的《商品房買賣合同》，香樟林公司應(yīng)返還時女士購房款70萬多元，并支付違約金3萬多元。律師說法：政府延遲交地 開發(fā)商也應(yīng)按期交房

　　福建建達律師事務(wù)所資深律師劉善理解釋說，并非所有與政府有關(guān)的原因均可成為開發(fā)商延期交房或辦證的理由。政府原因引發(fā)的延期交房或辦證糾紛大致可以分為兩大類型：一是因政府行政行為所引發(fā)的，二是政府民事違約行為所引發(fā)的。因政府行政行為導(dǎo)致竣工期延誤的，如：中高考期間，當?shù)卣蛔尮こ涕_工建設(shè)；因政府行政不作為造成遲延辦證的。這類行為一般可以作為開發(fā)商相應(yīng)順延交付的理由。

　　另一方面，政府作為普通民事主體參與民事活動，與開發(fā)商簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，在合同履行過程中常見的情形便是政府遲延、瑕疵交地。例如：政府征地拆遷工作沒做好，導(dǎo)致沒辦法按期交付建設(shè)地塊；因政府補償不到位或宣傳工作沒做好，導(dǎo)致在建工程頻頻遭到當?shù)厝罕娮钃仙踔疗茐?。開發(fā)商以上述政府民事違約行為作為抗辯理由，就不能免除其延期交房的違約責任。開發(fā)商應(yīng)當依約承擔延期交房的違約責任，向購房者支付違約金，然后再訴請政府賠償因此遭受的損失。

　　針對很多購房者關(guān)心的開發(fā)商的哪些免責事由在法律上能成立的疑惑，劉律師說，存在免責事由時，開發(fā)商延期交房或辦證不必承擔違約責任。免責事由包括法定的免責事由，如不可抗力；也包括約定的免責事由，如免責條款等。

　　不可抗力主要是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。審判實踐中對不可抗力原因的理解是：一是原因系非開發(fā)商所能預(yù)見、避免或克服的；二是該不可抗力原因?qū)τ陂_發(fā)商履約已造成實質(zhì)上的影響，即存在導(dǎo)致開發(fā)商無法履行交房或辦證義務(wù)的因果關(guān)系。

　　約定的免責事由應(yīng)當由買賣雙方約定于商品房買賣合同中，如商品房買賣合同中約定“因天氣造成出賣人無法正常施工等非出賣人所能控制的延誤，按實際延誤時間順延，但最長不超過90天”。

　　購房者如果要追究開發(fā)商延期交房或辦證的違約責任，應(yīng)注意收集開發(fā)商延期交房或辦證及造成自己額外損失的相關(guān)證據(jù)。此外，購房者還應(yīng)當留心訴訟時效。一般訴訟時效期為兩年，購房者必須在開發(fā)商違約之日起兩年內(nèi)提起訴訟或者以其他方式主張自己的權(quán)利并留下相關(guān)的證據(jù)，否則將無法追究開發(fā)商的違約責任。

原標題：施工受阻延期交房 不是免責理由

律師提醒購房者，要在開發(fā)商違約兩年內(nèi)起訴索賠

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